- Tienes una cartera de inmuebles en alquiler. La gestión se complica y tomas la decisión de contratar a una empresa para te asesore, y para que se encargue de todo. De los inquilinos, de los contratos, de las incidencias, de los cobros… Si todo esto va fuera de tu mente, respiras más tranquilo. Tienes menor carga de trabajo, y por tanto, de estrés.
- El tiempo pasa y el negocio funciona. Los alquileres llegan. Sin embargo, hay una pregunta que muchos propietarios no se hacen hasta que ya es tarde, ¿Sabe Hacienda que tu sociedad está desarrollando una actividad económica real?, ¿O la ve como una mera gestora de patrimonio pasivo? Esta pregunta es clave.
- Y si tu gestión está externalizada, es justo lo primero que van a revisar.
Si no quieres sorpresas…
Consulte con nuestro equipo experto en asesoría fiscal y contable las dudas que tienes, seas empresa o particular
¿Qué diferencia a una sociedad inmobiliaria activa de una sociedad patrimonial?
Cuando una sociedad se dedica al arrendamiento, la Administración parte de una pregunta previa, ¿Hay aquí una actividad económica organizada, o solo alguien que cobra rentas sin estructura real detrás? De la respuesta dependen consecuencias fiscales muy concretas:
- La tributación en el Impuesto sobre Sociedades y el acceso al régimen de empresas de reducida dimensión
- La exención para evitar la doble imposición en la transmisión de participaciones
- El tipo especial del 15% para entidades de nueva creación
- La exención en el Impuesto sobre el Patrimonio para los socios
- Las reducciones por empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El error más habitual es creer que los alquileres recurrentes ya implican actividad económica. No es así. Los ingresos constantes no son suficientes. Lo que cuenta es cómo se organiza la gestión.
¿Qué exige la ley para que el arrendamiento sea actividad económica?
El artículo 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece el criterio de que la sociedad debe contar con al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa, dedicada a la gestión de los arrendamientos.
Suena sencillo. Pero no hay quedarse solo con eso.
No basta con que exista el contrato. Lo que la Administración analiza es si esa persona realiza funciones reales y verificables, como por ejemplo atención a inquilinos, gestión de incidencias, supervisión de contratos, control de cobros, coordinación de mantenimiento.
Importante. Un contrato que existe sobre el papel pero sin actividad real detrás no supera una inspección. Pasa con más frecuencia de lo que parece, en especial en sociedades familiares donde el empleado es un familiar con una dedicación más testimonial que efectiva.
¿Tienes dudas sobre si tu contrato laboral cumple los requisitos? En Aseoría Obón Turlán lo analizamos. Pídenos una consulta.
¿Qué aclaró el Tribunal Supremo en julio de 2025 sobre el empleado a jornada completa?
En julio de 2025, el Tribunal Supremo dictó una sentencia importante para las empresas familiares (STS 956/2025, de 14 de julio, ECLI:ES:TS:2025:3472): Hacienda no puede negar la reducción por empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones argumentando que el empleado contratado «no tiene suficiente carga de trabajo». Basta con acreditar formalmente que existe esa persona contratada a jornada completa.
Con un matiz: si Hacienda considera que el contrato es ficticio, puede cuestionarlo, pero debe motivarlo con prueba suficiente. La sentencia aporta seguridad jurídica, pero no es una carta blanca para contrataciones puramente formales.
¿Puede externalizar la gestión una sociedad inmobiliaria sin perder la consideración de actividad económica?
La Dirección General de Tributos analizó esta pregunta en su consulta vinculante V1963-25, de 16 de octubre de 2025. La respuesta no es ni un sí ni un no rotundo.
La DGT reconoce que subcontratar la gestión a una empresa especializada puede suplir el requisito del empleado propio en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que:
- La empresa gestora disponga de medios suficientes para desarrollar la actividad
- La sociedad mantenga el control y la dirección sobre la gestión del patrimonio
- Exista una gestión profesional, organizada y orientada al mercado, coherente con el volumen y complejidad de los inmuebles
Eso sí, la DGT deja claro que es una cuestión de hecho, que se valorará caso a caso. No hay automatismos.
¿La externalización es válida también en el IRPF, el Impuesto sobre Patrimonio y Sucesiones?
No, y este es, quizás, el aspecto que más puede llevar a sorpresa.
Este criterio flexible aplica solo en el Impuesto sobre Sociedades. En el IRPF, el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tanto la AEAT como la DGT siguen exigiendo, sin excepciones, una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.
En la práctica esto significa que una sociedad puede defender su actividad económica en el IS con la gestión externalizada. Pero sus socios podrían perder la exención en Patrimonio, o sus herederos quedar fuera de la reducción por empresa familiar. Son impuestos distintos con reglas distintas.
¿Qué comprueba Hacienda cuando la gestión de los inmuebles está externalizada?
Cuando no hay empleados propios y la gestión la lleva un tercero, el análisis se centra en estos tres puntos.
¿Quién toma las decisiones sobre los inmuebles?
¿La sociedad decide sobre la política de arrendamiento, los precios, las renovaciones, las inversiones?, ¿O delega todo en la gestora y se limita a recibir los ingresos?
Si la empresa externa toma todas las decisiones de forma autónoma, la actividad económica real es muy difícil de defender.
¿Cómo se supervisa la actuación de la empresa gestora?
Delegar la ejecución no es lo mismo que ceder el control. La sociedad debe acreditar que existe seguimiento real, con reuniones periódicas documentadas, con revisión de informes, y con la aprobación de las decisiones relevantes.
Sin rastro de esa supervisión, la gestión externalizada se convierte en un argumento muy débil ante Hacienda.
¿Qué dice el contrato de externalización?
El contenido del contrato, qué funciones se delegan, cuáles retiene la sociedad, cómo se rinden cuentas, etc., es lo que construye o destruye el argumento de que hay actividad económica organizada. Un contrato genérico de administración de fincas sin delimitar responsabilidades ni mecanismos de control es una señal de alerta en cualquier comprobación.
¿No tienes claro si tu sociedad está bien calificada? Podemos revisarlo contigo. Consúltanos sin compromiso.
¿Influye el tamaño de la cartera inmobiliaria en la valoración de Hacienda?
Sí, y mucho.
La DGT ha rechazado la externalización cuando el patrimonio es de pequeña dimensión o carácter familiar, sin estructura empresarial detrás. La ha admitido cuando la cartera tiene dimensión empresarial sin lugar a duda. Y esto es gran número de arrendatarios, distintas tipologías de inmuebles, y volumen de negocio significativo.
El caso concreto que analiza la consulta V1963-25 es ilustrativo. 46 viviendas, 46 garajes y 46 trasteros, más plazas de aparcamiento adicionales. Cuanto mayor es la escala, más razonable resulta justificar una gestión profesional externalizada. Pero la escala solo te protege si el control y la documentación están en orden.
¿Cómo proteger la situación fiscal de tu sociedad inmobiliaria en Zaragoza?
Hay que dar tres pasos concretos, antes de que los dé Hacienda por ti.
- Paso 1. Analiza en qué impuestos tienes exposición real. La situación no es igual en el IS que en Patrimonio o en Sucesiones. Dependiendo de tus circunstancias y las de tus socios o herederos, puede que necesites un empleado propio aunque la gestión operativa esté externalizada.
- Paso 2. Revisa el contrato con tu administradora de fincas. ¿Queda claro qué decisiones toma ella y cuáles retiene la sociedad? ¿Hay mecanismos de supervisión y rendición de cuentas? ¿Refleja la realidad de cómo funciona la gestión día a día?
- Paso 3. Documenta todo, ahora. En materia fiscal, lo que no está documentado no existe. Actas de reuniones con la gestora, correos de aprobación de decisiones, informes revisados, registros de incidencias… Todo eso construye el relato que necesitarás en una comprobación. Es mucho más fácil construirlo ahora que reconstruirlo después.
Externalizar la gestión de tus inmuebles no es un problema fiscal en sí mismo. El problema llega cuando esa decisión se tomó sin analizar las implicaciones, y cuando no hay forma de demostrar que la gestión es real y que el control sigue en manos de la sociedad.
Anticiparse es lo mejor.
Preguntas frecuentes sobre arrendamiento, actividad económica y gestión externalizada
¿Una sociedad inmobiliaria sin empleados puede tener actividad económica? En el Impuesto sobre Sociedades, sí, si la gestión externalizada es real, profesional, la sociedad mantiene el control efectivo y el patrimonio tiene dimensión empresarial. En el Impuesto sobre el Patrimonio y en Sucesiones y Donaciones, la externalización no es suficiente: se exige un empleado a jornada completa.
¿Qué consecuencias tiene que mi sociedad sea calificada como patrimonial? Pierde acceso a incentivos fiscales del IS, sus socios pueden perder la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, y los herederos quedarían excluidos de la reducción por empresa familiar en Sucesiones y Donaciones.
¿Qué dice la DGT sobre externalizar la gestión de arrendamientos? En su consulta vinculante V1963-25 (octubre 2025), la DGT admite que la externalización puede ser compatible con la actividad económica en el IS, siempre que la empresa gestora tenga medios suficientes, la sociedad mantenga el control y exista una gestión profesional coherente con la dimensión del patrimonio. Es una cuestión de hecho, valorable caso a caso.
¿La sentencia del Tribunal Supremo de julio de 2025 me protege si externalizo? No directamente. Esa sentencia protege a quien tiene empleado propio y Hacienda le niega el requisito por falta de carga de trabajo, en el ámbito del ISD. Si no tienes empleado propio y has externalizado la gestión, lo que aplica es el criterio de la DGT en el IS, que tiene sus propias condiciones.
¿Cuándo es imprescindible tener un empleado propio aunque la gestión esté externalizada? Cuando los socios o sus herederos quieran beneficiarse de la exención en Patrimonio o de la reducción por empresa familiar en Sucesiones y Donaciones. En esos impuestos, la externalización no cubre el requisito del empleado a jornada completa.
¿Quieres revisar cómo está estructurada tu sociedad inmobiliaria antes de que lo haga Hacienda?
En Asesoría Obón Turlán llevamos más de 50 años ayudando a empresas y autónomos de Zaragoza. Analizamos tu caso concreto y te decimos en qué punto estás y cómo protegerte.